Vente d’un immeuble entier : le locataire commercial ne peut pas préempter

Droit des sociétés – 27 juin 2025
Cass. com., 18 juin 2025, n°24-14.311

La question de la reprise des engagements contractés avant l’immatriculation d’une société reste un point de vigilance pour les praticiens du droit. Dans une nouvelle décision, la Cour de cassation rappelle les limites de la volonté des parties dans ce processus, opérant un rééquilibrage de sa position adoptée fin 2023.

Une volonté commune insuffisante pour acter une reprise
Dans cette affaire, un contrat avait été conclu avant l’immatriculation d’une société. Un créancier demandait que ce contrat soit reconnu comme repris par la société en formation. Or, les termes de l’acte ne mentionnaient que de manière marginale la société concernée, l’essentiel des stipulations visant exclusivement son futur dirigeant.

La demande reposait sur l’idée que les signataires avaient l’intention de faire bénéficier la future société des effets de l’acte. La juridiction d’appel avait refusé cette interprétation, faute d’éléments contractuels explicites permettant de considérer que l’acte avait été conclu pour le compte de la société non encore constituée.

La Cour de cassation recentre le débat sur le droit positif
Confirmant l’analyse des juges du fond, la Haute juridiction souligne que la simple volonté des parties ne suffit pas à opérer une reprise. Celle-ci doit respecter les mécanismes juridiques précis prévus par les textes, en particulier les articles du Code civil et du Code de commerce relatifs aux sociétés en formation.

La Cour précise que le respect formel des conditions de reprise prévues par la loi est une exigence incontournable. Elle écarte ainsi toute interprétation trop souple fondée sur l’intention supposée des signataires, même si cette intention semble partagée.

Une position plus stricte après un assouplissement temporaire
En 2023, un arrêt avait laissé entendre une évolution jurisprudentielle vers une lecture plus contextuelle de la reprise d’actes. La Cour prenait alors en compte les éléments intrinsèques et extrinsèques à l’acte pour apprécier la volonté des parties.

Avec cette nouvelle décision, elle corrige partiellement cette ouverture, en réaffirmant que la reprise doit être expressément encadrée, et que la volonté des cocontractants ne saurait à elle seule pallier l’absence de respect du formalisme légal.

Conclusion
Cette décision souligne une nouvelle fois l’importance, pour les fondateurs d’une société, de formaliser avec précision les actes conclus avant l’immatriculation et de prévoir expressément leur reprise selon les procédures prévues par la loi. À défaut, le risque est grand de voir ces actes demeurer sans effet à l’égard de la société, même après sa création.